Obsługa techniczna i konserwacja nieruchomości

Celem działalności firmy Regir Nieruchomości jest świadczenie kompleksowych usług w zakresie obsługi technicznej, konserwacji i profesjonalnego serwisu obiektów mieszkaniowych (osiedli) oraz usługowych. Właściwa konserwacja nieruchomości gwarantuje sprawność wszystkich instalacji znajdujących się w budynku. Zespół naszych specjalistów podczas współpracy sprawuje stały nadzór nad nieruchomościami. Dzięki regularnemu serwisowi można skutecznie zminimalizować koszty przyszłych remontów poprzez szybkie usuwanie bieżących usterek.



ZAKRES CZYNNOŚCI – KONSERWACJA

    I.         Techniczna obsługa obiektów i zasobów lokalowych.

    1. Odbieranie codzienne korespondencji w siedzibie Zamawiającego.
    2. Uczestnictwo w realizacji zadań remontowych zlecanych przez zamawiającego, tj.:

      1)   wprowadzanie wykonawcy na obiekt przy udziale zamawiającego,

      2)   udział w odbiorach wykonywanych robót,

      3)   kontrola prac remontowych pod kątem możliwości eliminowania zbędnych uciążliwości dla mieszkańców, powodowanych przez wykonawcę, w postaci nadmiernego hałasu, zapylenia, zanieczyszczenia pomieszczeń itp. zjawisk spowodowanych niewłaściwą organizacją pracy.

3.     Dokonywanie wszelkich przeglądów wynikających z przepisów Prawa Budowlanego i przepisów wykonawczych do Prawa Budowlanego z wyłączeniem przeglądu pięcioletniego w branży budowlanej i w branży sanitarnej.

    1. Dokonywanie przeglądu stanu ni wyposażenia technicznego lokalu wskazanego przez Zamawiającego.
    2. Prowadzenie bieżącej ewidencji zgłoszeń konserwacyjnych i ich realizacji.
    3. Podejmowanie wszelkich działań niezbędnych do likwidacji awarii elementów budowlanych, instalacji, urządzeń, uszkodzeń drzew na administrowanym terenie, w zakresie przekraczającym zakres robót konserwacyjnych.
    4. Natychmiastowe powiadamianie zamawiającego o zaistniałej awarii, niezwłoczne podejmowanie w niezbędnym zakresie robót związanych z zabezpieczeniem miejsc wystąpienia awarii oraz informowanie zamawiającego o przewidywanych kosztach i sposobie jej usunięcia.
    5. Natychmiastowe zabezpieczenie miejsc, w których powstało zagrożenie dla bezpieczeństwa życia, zdrowia lub mienia użytkowników budynków i posesji przynależnej do budynku.
    6. Informowanie 30 dni przed upływem terminu legalizacji wodomierzy użytkowników lokali o konieczności dokonania legalizacji, w przypadku braku legalizacji pomimo wcześniejszego powiadomienia użytkownika - Wykonawca poinformuje w terminie 3 dni o tym fakcie zamawiającego.
    7. Wykonywanie wszystkich czynności związanych z eksmisją z lokali (m.in. zabezpieczenie transportu, wejścia do lokalu, zamknięcia lokalu, usunięcia ruchomości z lokalu i przewiezienia do lokalu wskazanego przez Zamawiającego.
    8. Zabezpieczenie wolnych lokali.

        II.         Roboty Konserwacyjne – zasady ogólne wykonywania konserwacji i drobnych napraw.

    1. Konserwacja i drobne naprawy są zabiegami mającymi na celu utrzymanie obiektów, instalacji i urządzeń technicznych w stałej sprawności użytkowej.

2.     Roboty i czynności objęte stawką ryczałtową za 1 m² powierzchni oczynszowanej budynku, tj.:

                                        1)   instalacja elektryczna, odgromowa – zakres konserwacji i drobnych napraw.

Do zakresu rzeczowego należą:

a)     wymiana lub uzupełnienie żarówek w oprawach w pomieszczeniach wspólnego użytkowania, przed wejściami do budynku, w oprawach zamontowanych na zewnętrznych ścianach budynków, na osiedlowych słupach oświetleniowych zasilanych energią elektryczną

b)   naprawa i wymiana opraw, wyłączników, przycisków oświetleniowych w pomieszczeniach wspólnego użytkowania,

c)     naprawianie, regulowanie lub wymiana automatów schodowych,

d)   wymiana bezpieczników i główek bezpiecznikowych oraz wyłączników instalacyjnych tablicowych, małogabarytowych typu S-191 i S-193 przeciążeniowo – zwarciowych w obwodzie administracyjnym danego budynku,

e)     wymiana gniazd bezpiecznikowych w obwodzie administracyjnym budynku,

f)     wymiana i uzupełnianie brakujących dekli w puszkach elektrycznych, telefonicznych,

g)   utrzymywanie w czystości i sprawności technicznej skrzynek rozdzielczych, tablic elektrycznych piętrowych i głównych, zabezpieczanie ich przed dostępem osób niepowołanych, sprawdzenie i ewentualna naprawa umocowania przewodów elektrycznych,

a)     wykrywanie i likwidacja nielegalnych podłączeń do obwodów administracyjnych i obwodów zasilających,

b)   wyszukiwanie przerw i zwarć w instalacji elektrycznej oraz usuwanie przyczyn wraz z wymianą uszkodzonych końcówek w obwodzie administracyjnym i liniach zasilających budynku oraz tablicach i rozdzielniach osiedlowego oświetlenia ulicznego, dokonywanie okresowych pomiarów instalacji wewnętrznych, WLZ oraz instalacji odgromowej,

Konserwacji i drobnym naprawom podlega wewnętrzne zasilanie w energię od złącza kablowego Zakładu Energetycznego do licznika energii elektrycznej odbiorcy;

                                        2)   instalacja centralnego ogrzewania i węzły cieplne (w przychodniach) – w sezonie grzewczym. Zakres konserwacji i drobnych napraw w poszczególnych okresach użytkowania instalacji, urządzeń i węzłów cieplnych:

a)     kontrolowanie parametrów pracy instalacji c.o. i c.w.u. w celu zapobiegania niedogrzewaniom lub przegrzewaniom lokali, oraz utrzymywanie normatywnej temperatury c.w.u.

b)   sprawdzanie prawidłowości działania układów pomiarowo-rozliczeniowych, dokonywanie odczytów wodomierzy,

c)     konserwacja instalacji i urządzeń c.o.:

-         płukanie rur i grzejników instalacji,

-         uszczelnianie i wymiana zaworów grzejnikowych, podpionowych i pozostałych na instalacji c.o., z zaworami odcinającymi i odwodnieniami na rozdzielaczach włącznie,

d)   uzupełnianie izolacje przewodów c.o. do 3 mb w 1 miejscu, usuwanie przecieków na instalacji c.o. i rozdzielaczach,

e)     sprawowanie kontroli nad prawidłowością robót wykonywanych we własnym zakresie przez najemców – w szczególności dotyczy wymiany grzejników;

                                  3)   instalacja wodno – kanalizacyjna - zakres konserwacji i drobnych napraw obejmuje:

a)     sprawdzanie prawidłowości działania wodomierza głównego ,

b)   uszczelnienie i utrzymanie technicznej sprawności wszystkich zaworów wodnych, oraz wymiana niesprawnych zaworów, łącznie z zaworami odcinającymi na odejściach od pionów w lokalach,

c)     usuwanie przecieków na pionach, leżakach, instalacji wody zimnej, ciepłej oraz odcinkach wewnętrznej instalacji wodnej w lokalach (poza nieszczelnościami baterii i zaworów czerpalnych) i na pionach kanalizacyjnych, łącznie z koniecznością wymiany rurociągów do 3 mb, odmrażanie instalacji w okresach zimowych,

d)   oczyszczanie i udrażnianie pionów i poziomów kanalizacyjnych do pierwszej studni,

e)     udrażnianie wywiewek kanalizacji sanitarnej,

f)     uzupełnianie pokryw i rusztów żeliwnych w osadnikach deszczowych,

g)   zgłaszanie niedrożności kanalizacji sanitarnej i deszczowej poza połączeniami do budynku, nadzór nad wykonywaniem prac przez firmę specjalistyczną, usuwanie skutków wystąpienia w/w awarii,

h)     uzupełnianie izolacji na rurociągach wody zimnej, ciepłej i cyrkulacji do 3 mb w 1 miejscu,

i)     odczyty, plombowanie wodomierzy i powiadamianie o konieczności legalizacji.

                                        4)   instalacja p.poż. – utrzymywanie sprawności instalacji i urządzeń:

a)     usuwanie ewentualnych nieszczelności na instalacji i armaturze p.poż.,

b)   zgłaszanie konieczności wymiany elementów uszkodzonych lub brakujących oraz ich wymiana lub uzupełnienie (koszty materiałów zwraca Zamawiający).

                                        5)   instalacja gazowa - zakres rzeczowy konserwacji i drobnych napraw obejmuje:

a)     dokonywanie oględzin i sprawdzenie instalacji gazowej w budynku wraz z lokalizacją ewentualnych nieszczelności,

b)   przeprowadzanie prób szczelności instalacji lub jej części w razie podejrzeń o nieszczelność,

c)     doszczelnienie instalacji gazowej w lokalach pojedynczych w przypadku stwierdzenia nieszczelności i wykonanie zabezpieczenia antykorozyjnego:

-         okresowe kontrolowanie stanu technicznego kurka gazowego głównego znajdującego się w piwnicy budynku oraz zaworów odcinających przed urządzeniami,

-         w przypadku stwierdzenia korzystania w budynku (lokalu) z gazu propan-butan niezgodnie z przepisami informowanie o tym niezwłocznie zamawiającego i egzekwowanie od lokatorów wykonania zaleceń wskazanych przez zamawiającego polegających na wykonaniu zgodnej z przepisami wentylacji pomieszczeń bądź zlikwidowania podłączenia w/w gazu;

                                        6)   hydrofornie - zakres rzeczowy konserwacji i drobnych napraw obejmuje urządzenia i armaturę wodną oraz urządzenia i instalację elektryczną hydroforni:

a)     urządzenia i armatura wodna:

-         sprawdzanie szczelności połączeń instalacji i zaworów z jednoczesnym usunięciem nieszczelności,

-         dokonywanie okresowej kontroli stanu technicznego urządzeń hydroforowych,

-         sprawdzenie prawidłowości działania zaworów bezpieczeństwa,

-         czyszczenie filtrów siatkowych,

-         wykonywanie innych prac konserwacyjnych wynikających z przepisów dozorowych UDT,

b)   urządzenia i instalacje elektryczne:

-         prowadzenie pracy hydroforu na parametrach wg planu ciśnień w sposób najbardziej ekonomiczny (ustawienie, regulacja wyłącznika ciśnieniowego z zachowaniem warunków bhp),

-         dostosowanie pracy hydroforni do warunków wywołanych zmianami obciążeń oraz aktualnymi wymogami eksploatacyjnymi,

-         kontrolowanie w czasie postoju urządzeń hydroforowych (sprawdzenie połączeń elektrycznych, wymiana wkładek topikowych, sprawdzenie silnika),

-         sprawdzenie prawidłowości funkcjonowania urządzeń pomiarowych (manometry, zawory elektromagnetyczne, czujniki z ewentualną ich naprawą);

                                        7)   zsypy: bieżące zapewnienie drożności kanałów zsypowych między innymi poprzez przetykanie, naprawę i konserwację drzwiczek klap zsypowych i kanałów;

                                        8)   przewody dymowe, spalinowe i wentylacyjne:

a)     czynności związane z kontrolą i czyszczeniem przewodów spalinowych, wentylacyjnych i dymowych,

b)   zakres rzeczowy konserwacji i drobnych napraw obejmuje czynności ujęte
w rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 21 kwietnia 2006 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów - za wyjątkiem robót o charakterze remontowym bądź awaryjnym;

                                        9)   rynny i rury spustowe: bieżące utrzymanie drożności, szczelności rynien i rur spustowych oraz ich mocowania i połączeń;

                                      10)   konserwacja ogólnobudowlana, pokrycia dachowe, elewacje, stolarka, elementy budowlane pomieszczeń i części wspólnych budynku mała architektura, pomieszczenia gospodarcze:

a)     miejscowa likwidacja przecieków pokrycia dachowego,

b)   naprawa poprzez prostowanie, mocowanie i lutowanie uszkodzeń obróbek blacharskich: daszków, gzymsów, pasów podrynnowych i nadrynnowych, parapetów zewnętrznych i innych występujących na elewacji i dachu,

c)     zabezpieczenie wyłazów dachowych przed dostępem nieupoważnionych osób, oraz ich naprawa (nie wyłączając drabin, klamer itp.),

d)   naprawa stolarki okiennej i drzwiowej w pomieszczeniach wspólnego użytkowania – w tym naprawa, regulacja, oliwienie mechanizmów stolarki, w przypadku konieczności wymiana zamków (z wyjątkiem zamków służących do domofonów), wkładek patentowych, klamek uchwytów, okuć, olistwowania, wstawienie łat,

e)     wymiana w przypadku konieczności istniejących samozamykaczy sprężynowych, regulacja, konserwacja samozamykaczy hydraulicznych,

f)     uzupełnienie szyb w pomieszczeniach wspólnego użytkowania o powierzchni do 0,5 m²,

g)   naprawa elementów ślusarki i stolarki w pomieszczeniach wspólnego użytkowania i w obszarze bezpośrednio przed budynkiem: balustrad, barierek, poręczy, wycieraczek, uchwytów, parapetów,

h)     naprawa pochwytów poręczy schodowych,

i)     uzupełnienie drobnych elementów osprzętu (kratki wentylacyjne itp.) w pomieszczeniach wspólnych i na elewacji,

j)     naprawa, uzupełnienie posadzek, podłóg w pomieszczeniach wspólnego użytkowania o powierzchni do 1,0 m²;

k)     usuwanie graffiti z elewacji budynku,

l)     naprawa i szklenie gablot informacyjnych.

                                      11)   drogi i chodniki oraz znaki drogowe w obrębie administrowanych zasobów:

a)     naprawa uszkodzonych znaków drogowych i tablic informacyjnych, w przypadku konieczności wymiana na nowe na drogach wewnętrznych objętych administrowaniem,

b)   uzupełnienie, w przypadku konieczności wymiana numerów budynków wraz z nazwami ulic;

                                      12)   urządzenia dźwigowe: w przypadku awarii wykonawca zobowiązany jest każdorazowo zawiadomić niezwłocznie konserwatora urządzenia dźwigowego oraz zamawiającego;

                                      13)   pogotowie techniczne: utrzymanie całodobowego pogotowia technicznego w tym również
w okresie świąt w zakresie instalacji c.o., c.c.w., wod.-kan., elektrycznej, gazowej;

                                      14)    urządzenia zabawowe i sportowe: konserwacja urządzeń przydomowych placów zabaw, wymiana piasku w piaskownicy, utrzymanie w należytym stanie technicznym oraz naprawa istniejących urządzeń, dokonywanie przeglądów 5-letnich i rocznych zgodnie z obowiązującymi przepisami na terenach będących własnością Gminy a nie przekazanych innym podmiotom.

    1. Roboty wymienione poniżej wykonywane w ramach konserwacji rozliczane będą na podstawie kosztorysów powykonawczych w oparciu o średnie ceny netto materiałów, robocizny, pracy sprzętu.:

1)   naprawa, a w razie konieczności odbudowa części kominów znajdujących się powyżej pokrycia dachowego (uzupełnienie tynku, naprawa lub odtworzenie czapy kominowej, przemurowanie w całości),

2)   wymiana leżaków lub pionów instalacji wod.-kan., c.w.u., cyrkulacji i c.o. łącznie z grzejnikami,

3)   wymiana wywiewek kanalizacji sanitarnej uzupełnienie,

4)   uzupełnienie brakujących szyb w pomieszczeniach wspólnego użytkowania o powierzchni powyżej 0,5 m².

5)   naprawa, w razie konieczności wymiana drzwi wejściowych do pomieszczeń wspólnego użytkowania, wymiana samozamykaczy hydraulicznych,

6)   usuwanie skutków awarii w zakresie uzgodnionym z zamawiającym w zakresie nie ujętym w punkcie 2 .

        III.          Ewidencja urządzeń pomiarowych.

    1. Wykonawca prowadzi ewidencję urządzeń pomiarowych znajdujących się w lokalach wraz z dowodami legalizacji i okresami ważności dowodów legalizacji poszczególnych rodzajów przyrządów pomiarowych zgodnie z obowiązującymi przepisami w tym ustawą Prawo o miarach i wzywa użytkowników do ich lizacji.
    2. Wykonawca zobowiązany jest posiadać urządzenia służące do kontroli stanu instalacji
      w lokalach oraz do dokonywania pomiarów np.: detektor do wykrywania obecności gazu, urządzenie do wykrywania metalu, urządzenie do pomiaru temperatury ciepłej wody i temperatury w pomieszczeniach, dalmierz. Urządzenia te winny spełniać wymogi określone przepisami prawa.